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Cadre juridique et contractuel de la vente lot par lot |
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Loi de 1975 |
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La loi du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de logements à usage d'habitation oblige à proposer aux locataires l'acquisition de leur logement lors de " toute vente d'un ou plusieurs locaux à usage d'habitation ou mixte, consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d'un immeuble par lots " (art 10).
La commercialisation des logements auprès des locataires repose sur le principe suivant :
Une offre d'acquisition de son logement est faite au locataire par courrier recommandé ou exploit d'huissier. Cette offre est valable pendant une durée limitée (2 mois).
Au-delà de ce délai, le locataire ne bénéficiera plus du prix qui lui a été précédemment consenti. Son bail se poursuit normalement jusqu'à son échéance. Un congé pour vente peut lui être signifié, conformément aux termes de son bail et aux dispositions de la loi du 6 Juillet 1989 six mois au moins avant l'échéance de son bail. La délivrance de ce congé s'accompagne également d'une offre d'acquisition et ouvre un droit de préemption valable deux mois.
Avant le terme du bail, le logement occupé pourra être vendu à un tiers. Dans ce cas, le locataire bénéficiera à nouveau d'un droit de préemption si le prix mentionné dans la promesse de vente est inférieur au prix proposé initialement. Il en va de même en cas de vente du logement libéré ou libérable à un prix inférieur à celui indiqué dans le congé pour vente.
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Accord de la Commission Nationale de Concertation du 9 juin 1998 et Décret du 22 juillet 1999 |
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Cet accord a été mis en place et signé sur l'initiative du Ministre du Logement Louis Besson, afin de régir les modalités de mise en vente des logements en concertation avec les différentes instances représentatives de locataires et les principales fédérations de propriétaires immobiliers. Il repose sur le principe de la transparence des informations à fournir aux locataires et la protection de certaines catégories d'occupants. L'objectif poursuivi étant de protéger les locataires les plus modestes, l'accord s'applique avec pertinence dans des immeubles de catégories intermédiaire ou sociale.
S'appliquant initialement à toutes opérations de vente de plus de 10 logements si le propriétaire appartient à l'une des fédérations de propriétaires signataires de l'accord, ce texte a été étendu par voie réglementaire à tous les bailleurs appartenant aux secteurs locatifs II et III.
Il contient un certain nombre de recommandations sur la conduite d'une vente lot par lot :
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> Concertation préalable avec les associations représentatives des locataires (amicales) |
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> Réalisation d'un audit travaux |
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> Organisation de l'information préalable des locataires et institution d'un délai de réflexion |
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> Protection particulière accordée à certaines catégories d'occupants : |
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- renouvellement de leur bail pour les personnes âgées de plus de 70 ans ou handicapées |
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- proposition de relogement " à loyer et quartier équivalent " pour les locataires à revenus modestes tombant sous le coup d'un congé pour vente |
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- Délais supplémentaires accordés, sur justification d'une situation particulière, aux locataires dont le bail expire moins de 30 mois après la mise en vente. |
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Loi SRU |
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La loi SRU reprend en matière de transactions, les principales dispositions du Décret du 22 Juillet 99 et notamment :
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> Concertation préalable avec les associations représentatives des locataires (amicales) |
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> Réalisation d'un audit travaux |
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> Organisation de l'information préalable des locataires |
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> Protection particulière accordée à certaines catégories d'occupants |
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Commercialisation auprès des locataires |
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La commercialisation des lots auprès des locataires repose sur les principes suivants, inscrits dans l'accord CNC de 1998, intégralement repris par le décret de 1999.
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> Information "générale" des locataires (réunion) |
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Un courrier est envoyé à tous les locataires les informant de la date de la réunion de présentation du projet. Outre les représentants des locataires s'il en existe, peuvent être présents à cette réunion tous les partenaires de l'opération : commercialisateur, syndic provisoire, notaire, géomètre, responsable travaux, représentants du propriétaire, établissement financier partenaire.
Cette réunion rappelle les dispositions de la loi sur l'offre de vente, les phases de l'opération de vente, les droits des locataires et des bailleurs, ainsi que les règles de fonctionnement des copropriétés, les conditions de crédit connues ou proposées, les possibilités de relogement dans le parc du bailleur (location ou accession).
Elle expose également la nature et le niveau des charges des copropriétaires (par rapport aux charges locatives) ainsi que les prix moyens qui seront pratiqués, les critères retenus pour fixer le prix et les avantages accordés aux locataires en fonction de la durée du bail restant à courir.
Il est à noter qu'une attention toute particulière est portée aux personnes âgées de plus de 70 ans que comporte l'immeuble.
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> Information "particulière" des locataires |
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Courrier d'information
Cette étape, prévue dans l'accord CNC, consiste à expédier en RAR ou à remettre
au bureau de vente contre signature, un courrier comportant le numéro du lot, sa surface et
le prix proposé. Elle ne vaut pas offre de vente (ce qui doit être précisé) et reprend les
informations générales évoquées ci-dessus. |
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Entretien individuel
Simultanément à la remise de ce premier courrier, les équipes commerciales d'AD VALOREM
rencontrent individuellement les locataires pour commencer leur travail de négociation et de
montage des dossiers. Ces entretiens sont l'occasion de remettre au locataire un dossier de
présentation comportant les plans avec les surfaces certifiées ainsi que le " livre blanc " des travaux. |
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> Purge du droit de préemption (offre de vente) |
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Trois mois au plus tôt après l'envoi du courrier valant " information particulière "
des locataires, un second courrier leur est expédié en RAR ou remis par huissier. Il vaut offre d'acquisition, en conformité
avec la loi de 1975 et marque le début du délai de deux mois du droit de préemption du locataire. |
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> Congé pour vente |
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Il peut être adressé dès que l'offre de vente ci-dessus a été notifiée
dès lors que le locataire - dont le bail expire au plus tôt 6 mois après la délivrance du congé - ne bénéficie
pas des dispositions de l'accord CNC visant à protéger les occupants âgés, handicapés ou pouvant justifier
d'une " situation particulière ". |
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> Indemnités d'éviction |
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Pour accélérer la libération d'appartements occupés par des locataires non acquéreurs, des indemnités d'éviction pourront leur être proposées.
Ces indemnités ne seront proposées qu'aux locataires dont les baux arrivent à échéance au moins dix huit mois après la mise en commercialisation.
La réussite de la commercialisation auprès des locataires tient en grande partie au respect de trois grands principes :
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> Transparence de l'information en matière de travaux, |
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> Transparence en matière de prix, |
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> Action simultanée de la vente aux locataires et de la vente des lots libres, celle-ci venant dynamiser la première. |
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