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La vente à la découpe est une technique ancienne qui s'est fortement développée à partir de 1990.
Dans les années 90, il s'agissait d'une technique de " sortie de crise ". En effet, la crise immobilière sévissant à cette époque a contraint les
propriétaires institutionnels à vendre, par lot, une partie des immeubles qu'ils détenaient de longue date. Il s'agissait de compenser une partie des
pertes enregistrées sur le patrimoine d'acquisitions plus récentes.
Ce type de vente est aujourd'hui devenue une technique de gestion patrimoniale. La vente à la découpe concerne la vente du patrimoine d'investisseurs
institutionnels (banques, assurances, caisses de retraite) ainsi que celui de certaines foncières françaises ou étrangères. Il s'agit de vendre l'ensemble
d'un immeuble appartement par appartement, que ces différents lots soient vides ou occupés. Cette vente vise donc principalement trois cas de figures :
Les lots vendus libres d'occupation
Ce sont des appartements qui ne sont pas occupés ou qui ont été libérés au moment de la vente. Dans ce cas l'appartement
est proposé au prix du marché sans aucune décote. Le prix sera fixé selon différents critères objectifs de pondération pour chacun des lots. A contrario, puisque
l'opération met en jeu un nombre important de lots, les propriétaires font le choix de ne pas " surcoter " les appartements qu'ils vendent afin de ne pas rallonger les
délais de commercialisation. Cette technique est donc synonyme pour les acquéreurs " d'un juste prix ".
Les lots vendus aux locataires occupants
Les locataires en place bénéficient, quant à eux, d'une décote comprise en moyenne entre 6 et 12 % sur le prix des lots qu'ils occupent.
Au-delà du statut de locataire qui donne accès à une décote fixe, il existe au moins deux autres critères permettant de déterminer une décote supplémentaire :
> le critère d'occupation, qui consiste à déterminer la décote selon le nombre
d'années restant à courir avant la fin du bail et/ou ;
> un critère d'ancienneté, qui permet de déterminer une décote supplémentaire
en fonction du nombre d'année d'occupation du lot par le locataire.
Les lots occupés sous le régime de la loi de 1948, bénéficient d'une décote forfaitaire allant de 25 à 40 %. Cette décote ne
s'appliquera pas si l'occupant fait l'objet d'une convention de sortie de loi, mais une autre décote, calculée en fonction du différentiel de loyer par rapport à la valeur locative de
marché jusqu'à la fin du bail, viendra palier la première.
Les lots vendus occupés aux investisseurs
Dans l'hypothèse où le locataire reste en place sans avoir fait jouer son droit de préemption, le lot est proposé à la
vente dans le cadre d'un investissement locatif. Un investisseur deviendra le nouveau bailleur du locataire et ne pourra vendre ou occuper le lot avant la fin du
bail de ce dernier. Dans cette hypothèse, l'investisseur bénéfice d'une décote légèrement inférieure à celle proposée au locataire.
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